【四海读报】20251129：房地产行业2026年投资策略

沃土生新，2026房地产的“质”与“智”

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1. 一段话总结

中邮证券2025年11月房地产行业报告指出，2025年行业呈现销售筑底、投资下滑、房价回调特征（商品住宅销售面积预计7.3亿㎡，较峰值降53%；房价较峰值回调约27%），三条线索指向2026年底-2027年中后房价趋平（销售量触底后房价跌幅小、房贷占收入比低于多数时期、租金回报率或反弹1.5pp）；2026年行业聚焦“质”与“智”，政策融入民生保障框架，投资需关注拿地能力、多元化实力、债务重组反转动力三类房企；风险主要集中在市场下行超预期、政策落地不及预期等方面。

2. 思维导图（mindmap）

3. 详细总结

一、2025年行业核心现状：销售筑底，投资下滑

1.1 销售端：面积触底，均衡区间明确

• 整体销售：2025年前10月商品住宅销售6.03亿㎡（同比-7.0%），预计全年7.3亿㎡，较2021年峰值（15.7亿㎡）下滑53%，已回落至2008-2009年水平。
• 均衡区间：参考人口流出7省（黑、吉、辽等）销售面积平均跌幅56.81%，结合结婚登记对数等需求驱动因素，未来3-5年销售面积阶段性均衡区间为6.8-7亿㎡。

1.2 价格端：新房二手房同步回调

1.3 投资端：开发、新开工双降

• 开发投资：2025年预计完成投资8.4万亿，较2021年峰值（14.76万亿）下滑43%，2026年预计进一步降至6.93万亿（同比-17.5%）。
• 新开工与竣工：2025年新开工面积预计5.86亿㎡（较峰值-74%），竣工面积5.87亿㎡（较2021年-42%）；2026年预计分别为4.98亿㎡、4.99亿㎡，短期依赖保交楼支撑。

1.4 库存端：广义库存去化改善

• 2025年全国商品住宅广义库存（累计新开工-累计销售）约15.52亿㎡，低于2010年水平（20.66亿㎡），预计2026年去化周期降至2年以内；狭义库存（待售面积）仍处高位，去化压力尚未完全缓解。

二、2026年房价趋平核心逻辑：三条线索支撑

2.1 线索一：销售量触底后房价跌幅有限

• 预计2026年商品住宅销售6.98亿㎡，基本接近底部；参考美日经验，销售量触底后房价跌幅较小：

  • 美国（2010年销售触底）：后续房价跌幅-3.97%
  • 日本（2009年销售触底）：后续房价跌幅-1.01%（名义价格）

2.2 线索二：房贷压力降至低位

• 当前中国房贷占收入百分比低于2010年以来大部分时期，主要受益于宽货币周期房贷利率下降、居民提前还贷、存量房贷利率调整三重因素，居民债务负担显著减轻，对房价企稳形成支撑。
• 补充视角：中国居民杠杆率已连续下降4年至60.4%，虽绝对水平低于美日，但下降幅度仍需持续观察。

2.3 线索三：租金回报率反弹提供支撑

• 美日特殊地产冲击后，租金回报率均反弹约1.5pp（美国次贷危机、日本泡沫破裂），可作为房价企稳的参考信号。
• 测算：若2022年3月租金收益率低点（2.06%）反弹1.5pp至3.56%，考虑租金下跌10%-15%，全国房价超跌水平约为-48%至-51%；2025年底房价预计较峰值回调40%，剩余跌幅空间有限，按当前跌速，2026年底-2027年中后房价将趋平。

三、2026年行业核心趋势与政策导向

3.1 政策：融入民生保障，聚焦高质量发展

• 核心定调：二十届四中全会将房地产纳入“保障和改善民生”框架，强调民生属性与内需拉动作用，告别传统规模扩张。
• 重点方向：推进城市更新（城中村改造）、“好房子”建设（安全、舒适、绿色、智慧）、保障房体系完善。
• 潜在政策：降息、公积金贷款放开、解除限制性措施、购房贷款贴息等需求端支持。

3.2 供需：一线城市或先回暖

• 供应端：一线城市住宅用地建面持续减少，供需关系更趋紧张。
• 需求端：一线城市2025年房价后跌但跌幅较快，叠加供需基本面支撑，有望先于全国实现价格回暖。

四、投资策略：三大核心方向

4.1 方向一：拿地能力强+销售稳健房企

• 核心逻辑：央企主导拿地市场（2025年1-10月央企拿地金额占比超50%，同比+80%），拿地强度高且销售稳健的房企抗风险能力更强。

• 推荐标的：

  • A股：招商蛇口（拿地强度53.8%）、滨江集团（拿地强度85.4%）
  • 港股：保利置业（拿地强度50.7%）、中国海外发展（拿地强度47.5%）、华润置地（拿地强度46.7%）

4.2 方向二：多元化实力突出房企

• 核心逻辑：参考美日经验，房价企稳后，成功多元化的房企更易获得超额收益（如日本三井不动产、美国普尔特）。

• 推荐标的：

  • 轻资产型：华润万象生活、绿城管理控股
  • 聚焦“好房子”：建发国际、中国金茂
  • 多元化龙头：华润置地、龙湖集团、新鸿基地产、太古地产

4.3 方向三：债务重组反转房企

• 核心逻辑：部分房企已完成或推进债务重组，后续若销售回暖，有望实现基本面反转，但需警惕不确定性。
• 关注标的：融创中国（境外债100%转股）、碧桂园（拟削减117亿美元债务）、旭辉集团（境内外债重组获批）、金科股份（1470亿元债务清零）

五、风险提示

1. 市场下行超预期风险：销售恢复不及预期、房价加速下跌，导致行业盈利恶化。
2. 政策落地不及预期风险：宏观经济增速放缓、就业收入改善滞后，购房政策支持力度不足。
3. 企业信用风险：部分房企债务负担较重，融资渠道恢复不及预期，可能引发流动性风险。
4. 外部环境不确定性风险：全球经济波动、国际利率变化等外部冲击传导至行业。

4. 关键问题

问题1：2026年房价有望趋平的核心逻辑是什么？美日两国的经验对中国有哪些参考意义？

答案：

• 2026年房价趋平的核心逻辑源于三条线索的共振：①销售量触底：2026年商品住宅销售预计6.98亿㎡，基本接近底部，历史数据显示销售量触底后房价下跌空间有限；②房贷压力减轻：房贷占收入比低于2010年以来多数时期，居民债务负担缓解，购房意愿具备修复基础；③租金回报率支撑：参考美日经验，特殊地产冲击后租金回报率均反弹1.5pp，当前中国租金回报率已超十年国债收益率，后续反弹将形成房价支撑。
• 美日经验参考：①跌幅参考：美国（2010年销售触底）、日本（2009年销售触底）后续房价跌幅分别仅-3.97%、-1.01%，证明销售量触底后房价下跌幅度可控；②时间参考：美国销售触底至房价企稳间隔14个月，日本间隔30个月，中国预计2026年底-2027年中完成房价趋平；③修复条件：日本房价回暖时伴随失业率下降、PPI回升、消费者信心恢复，中国后续需关注此类宏观指标改善。

问题2：2026年房地产投资端（开发、新开工、拿地）的核心看点是什么？哪些因素会影响投资复苏节奏？

答案：

• 2026年投资端核心看点：①开发投资：预计6.93万亿（同比-17.5%），仍处下滑通道，但跌幅或收窄；②新开工：预计4.98亿㎡（同比-15%），若不良资产盘活推进（前提是资产价格波动减弱），或有望边际改善；③拿地市场：央企主导格局延续（2025年1-10月央企拿地金额同比+80%），核心城市房地价差修复至15%以上的区域，或率先出现拿地回暖。
• 影响投资复苏的关键因素：①销售端信号：核心城市房价止跌是房企投资回暖的前提，需等待2026年底-2027年中销售触底确认；②土地市场修复：地价与房价调整充分，房地价差回归合理水平，才能激发房企拿地意愿；③政策加码力度：若12月中央经济工作会议推出全国性支持措施（如购房补贴、融资支持），将加速投资预期修复；④资金面改善：房企自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等到位资金收缩态势需缓解，否则将制约投资能力。

问题3：2026年房地产行业的投资策略可分为哪三类？不同策略的核心逻辑与标的选择标准是什么？

答案：

• 2026年投资策略分为三类，核心逻辑与标的选择标准如下：

  1. 拿地能力强+销售稳健策略：核心逻辑是行业调整期，拿地强度高、销售回款稳定的房企抗风险能力更强，且后续市场回暖时能率先受益于项目结算。选择标准：拿地金额同比正增长、拿地强度（拿地金额/销售额）≥30%、权益销售额跌幅小于行业平均。标的包括招商蛇口（拿地强度53.8%）、中国海外发展（拿地强度47.5%）、滨江集团（拿地强度85.4%）。
  2. 多元化实力突出策略：核心逻辑是参考美日经验，房价企稳后，从传统开发向轻资产、“好房子”、综合运营多元化转型的房企，更易获得超额收益。选择标准：具备轻资产运营（如物业、代建）、聚焦高品质住宅开发、拥有综合商业运营能力。标的包括华润万象生活（轻资产物业）、建发国际（“好房子”布局）、华润置地（多元化综合运营）。
  3. 债务重组反转策略：核心逻辑是部分房企已完成债务重组，后续若销售回暖，基本面有望实现反转，存在估值修复机会。选择标准：已落地境内外债务重组方案、债务规模显著削减、核心资产（优质项目）未受损。标的包括融创中国（境外债100%转股）、金科股份（1470亿元债务清零）、旭辉集团（境内外债重组获批），但需警惕重组后销售复苏不及预期的风险。